预售制的最大弊端是没看见房子前先交钱资金监督管理不严钱被挪为它用

  中国人重视家庭，房子、孩子是一个家庭不可或缺的两个要素，但是这两者都是满满的套路，昨天说了生孩子，今天就说买房子。

  不论是行走江湖，还是坐地小本买卖，我们都听说过一句话：一手交钱，一手交货。

  连续多年楼市火爆，很多人在买房时都没考虑过一个问题：为什么我们交了钱，要2年之后才能拿到房子？甚至认为这是自然而然的事。

  最常见的就是，因为债务、资金链断裂等问题，开发商无力接着来进行开发，只能停工，留下一个半拉子工程。

  这两天，成都50多个楼盘的买房人组成的千人维权大军正顶着烈日，在向有关部门投诉。

  因为，房贷是借银行的钱，如果贸然断供，就会被列入征信“黑名单”，银行还可以把你送上法庭，要求继续还款。

  很多人买根葱，都还价，在买房这件事上，为什么这么“敞快”？没看房子就付钱。

  我们的商品房制度，真正开始启动是在1998年，先前基本是各种福利分房。这一制度是改革开放后的产物。而改革开放，很多政策不是借鉴香港，就是学习新加坡，毕竟大家都说汉语，交流起来也方便。

  1950年代，大陆刚刚结束内战，大量人口陆陆续续进入香港，香港住房严重不足。1953年时，30岁的成立立信置业有限公司，针对当时的现楼销售政策，提出“预售楼花”，并鼓励分期付款。这就是这个办法的厉害的地方：做得越大，反而越轻松，买家定金慢慢的变多，自己的资金投资并不见多。一年多时间里，建起100多栋、折合约50多万平方英尺的房子，净赚600多万。

  大陆学习这种预售制度看似十分合理。1990年代，中国经济还很弱小，融资渠道也很少，对盖房子这样需要大量投入的事情来说，不要说普通公司，就是政府部门也没那么多钱进行投入。所以，选择预售，买房人先把钱交给开发商，开发商再盖房，这样就解决了当时的问题。

  目前，开发商拍到地，快则半年，像碧桂园甚至5个月就可以开盘，开盘后，开发商先拿到了定金、首付款，贷款下来，开发商就能拿到几乎所有的房款（虽然有个“商品房预售资金监管账户”，但不少地方只是一个摆设，开发商总有办法把它掏空）。

  拿到钱，开发商不仅能盖现有的房子，还能拿着这些钱继续去炒地、开盘......

  和我们一个区别是，按揭贷款是在交房时才办理。也就是说，开发商在交房前是拿不到房款的“大头”的。

  比如，澳洲买房人先支付10%到信托账户订房，交房时再支付约20%，之后，办理按揭，交房时如果有问题还能要求，钱直接从信托账号退还给买房人（还计息）。

  稍微小结一下。如果说，推行商品房制度之初，预售能够把分散在居民身上的钱集中给开发商去盖房子，迅速推进房地产市场的话，那么，在今天这样的解决方法就的确该再审视了。

  王首富靠着房地产开发已经做到了“首富”，一个亿也只是小目标，而普通人还在为买套房倾尽“六个钱包”。

  在今年世界500强排行榜上，所有上榜房地产企业，都是中国企业（恒大、绿地、保利、万科和碧桂园），并且，它们的排名都大幅度上升。

  盖房这个事儿，虽然说没多少技术上的含金量，但是，涉及的门道很多，普通人根本就搞不懂，有些你也不可能搞懂。

  开发商最大目的是什么？拿钱，在当今这么火爆的环境下，开完盘人家的目的就达到了。

  买房人呢？是保质保量拿到房子。可是要等2年，期间风云变幻，不确定性的后果最终承担者就是买房人。

  从另一个角度来说，商品房预售实质上是房屋的期货买卖，买房人买到的只是房屋的一张期货合约。

  其实，商品房预售的争议一直不断。早在2005年，央行发布的《2004年中国房地产金融报告》就指出，可优先考虑取消房屋预售制度。

  2006年“两会”时，33名全国人大代表联署签名提案，要求取消商品房预售制度。

  国家统计局数据，2015年，房地产开发企业到位资金12.5万亿元，其中39.3%来自购房者的预付资金。也就是说，购房者预付资金早已成为房企开发资金的重要来源，而且这个比重还在增大。

  2012年8月2日，曾传言“将取消预售房制度”，一天内房企股票市值蒸发500亿。当时的房地产有突出贡献的公司“招保万金”平均跌幅超过8%。

  今年7月，南京推出12块地，此前要求竞价达最高限价90%时要现房销售，但这次对现房销售的规定全面取消，推行“竞自持”。

  今年以来，多个地方出现的普遍现象是，成交地价走低，甚至在上海、苏州等地已然浮现优质地块流拍的情况。

  当然，还有银行。有了预售，银行在很大程度上将财务风险分散到了成千上万的买房人，要知道中国人房贷违约率是很低很低的，与动辄跑路的公司相比，安全太多了。

  所以，买房子是件高风险的事，特别是在这风向变换不定的档口，大家最好擦亮眼睛，自求多福。

  任何制度的存在必有原因，但并不一定合理，公平正义或许会迟到，但不会缺席。

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  房地产预售资金保险机制能够解决预售制的弊端么？住建部部署2024年房地产相关工作时表示，保交楼工作落实属地责任，加强预售资金监管，加快预售制度改革。